Zakup nieruchomości od dewelopera - umowa deweloperska

Umowa deweloperska zawierana jest na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16.09.2011 r. (dalej: Ustawa). Dotyczy zakupu lokalu lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego.

Umowa deweloperska jest umową zawieraną w trakcie trwania przedsięwzięcia inwestycyjnego. Na podstawie umowy, deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na rzecz nabywcy prawa własności mieszkania, po zakończeniu całego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę. Nabywca w umowie tej zobowiązuje się natomiast do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera.

Ustawa została stworzona w celu zapewnienia szerokiej ochrony praw nabywców mieszkań lub domów jednorodzinnych z rynku pierwotnego. Umowa deweloperska nie ma charakteru rozporządzającego, zobowiązuje jedynie dewelopera do późniejszego przeniesienia prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego.

Co zawiera umowa deweloperska

Umowa deweloperska musi czynić zadość art. 22 ustawy, a także art. 20 ust. 2 w odniesieniu do prospektu informacyjnego. Umowa powinna zawierać m.in.:

1) określenie stron,
2) data i miejsce zawarcia umowy,
3) informacje o nieruchomości (działka, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela, ew. użytkownika wieczystego),
4) numer pozwolenia na budowę nieruchomości, oznaczenie organu wydającego pozwolenie, informacja, czy pozwolenie te jest ostateczne,
5) informacje o położeniu nieruchomości,
6) istotne cechy nieruchomości,
7)usytuowanie lokalu, określenie powierzchni (i sposób określenia), układu pomieszczeń, prac wykończeniowych,
8) informacja o terminie rozpoczęcia i zakończenia przedsięwzięcia inwestycyjnego,
9) zobowiązanie dewelopera do przeniesienia praw własności,
10) termin przeniesienia na nabywcę własności lokalu i sposób zawiadomienia,
11) określenie świadczenia pieniężnego nabywcy (wysokość i terminy),
12) informacje dot. rachunku powierniczego, jego typu, numeru, formy dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku,
13) informacje o możliwościach odstąpienia od umowy,
14) zobowiązanie dewelopera do wybudowania nieruchomości, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia praw własności na nabywcę,
15) kary umowne i odsetki,
16) oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z prospektem, zapewnienie nabywcy o możliwości zapoznania się z dokumentami dot. nieruchomości,
17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości,

Nabywca ma prawo do zapoznania się z sytuacją finansową dewelopera. Wskazane wyżej elementy umowy deweloperskiej nie mają charakteru zamkniętego, co oznacza, że wskazanie większej ilości informacji nie jest zabronione, jednakże brak wskazania elementów wymaganych przez ustawę, daje możliwość odstąpienia od umowy.

Tzw. ustawa deweloperska i sama umowa deweloperska dotyczy osoby fizycznej (konsument, nabywca) oraz przedsiębiorcy - dewelopera.

Przed zawarciem umowy deweloperskiej warto ją dokładnie przeanalizować i sprawdzić, czy spełnia wszystkie warunki wskazane w ustawie, a także dostatecznie chroni interesy konsumenta. Istnieje szereg zapisów, które muszą znaleźć się w umowie, m.in. dotyczące harmonogramu płatności czy odbioru lokalu. Przedmiot umowy deweloperskiej musi być skrupulatnie określony. Umowa powinna także regulować sytuację wydania odmownej decyzji banku o kredytowaniu zakupu.

Kształt umowy deweloperskiej jest zagadnieniem o złożonym charakterze, każdorazowo wymagającym indywidualnej analizy dopasowanej do potrzeb konsumenta. Jeśli planujesz zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego zachęcamy do skorzystania z naszych usług w zakresie przeanalizowania i wydania opinii w zakresie dokumentów przedstawionych przez dewelopera, w tym także w zakresie umowy deweloperskiej.

Skontaktuj się z nami poprzez wiadomość e-mail: [email protected] i pod numerem telefonu: 721-397-241.

Pozdrawiam,

mgr Aleksandra Klepin
Prawnik